Kentsel dönüşüm, yalnızca mevcut yapının yıkılarak yerine yeni bir bina yapılmasından ibaret değildir. Riskli yapı tespitinden maliklerin karar almasına, yüklenici seçiminden inşaat sözleşmesinin hazırlanmasına ve tapu işlemlerinden yeni yapının teslimine kadar uzanan çok aşamalı bir hukuki ve idari süreçtir.
Bu süreçte alınan kararların mevzuata uygun olmaması, yükleniciyle imzalanan sözleşmenin maliklerin haklarını yeterince korumaması veya gerekli teminatların alınmaması; projenin gecikmesine, mali kayıplara ve uzun süreli uyuşmazlıklara neden olabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinin teknik, mali ve hukuki boyutlarıyla birlikte ele alınması önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı
Kentsel dönüşüm uygulamalarının temel hukuki dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği oluşturmaktadır.
6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülebilecek bir dönüşüm süreci genel olarak;
- Yapının riskli olduğunun tespit edilmesi,
- Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi,
- Tahliye ve yıkım işlemlerinin gerçekleştirilmesi,
- Maliklerin yeni uygulama konusunda karar alması,
- Yükleniciyle sözleşme imzalanması,
- Ruhsat, tapu ve diğer idari işlemlerin tamamlanması,
- Yeni yapının inşa ve teslim edilmesi
aşamalarından meydana gelir.
Her aşama farklı hukuki sonuçlar doğurduğundan, işlemlerin yalnızca teknik raporlar veya yüklenici teklifleri üzerinden yürütülmesi yeterli değildir.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşaması çoğunlukla riskli yapı tespitidir. Tespit, mevzuat kapsamında yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir ve hazırlanan rapor ilgili idari mercilere bildirilir.
Riskli yapı tespitinin maliklere bildirilmesi veya mevzuatta öngörülen usulle ilan edilmesinden sonra hak sahiplerinin tespit raporuna itiraz etme imkânı bulunmaktadır. Ancak itiraz süreleri kısa olduğundan, tebligat ve ilan tarihlerinin dikkatle takip edilmesi gerekir.
Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşamalarına geçilebilir. Bu nedenle teknik raporun içeriği kadar, tespit ve bildirim işlemlerinin mevzuata uygun şekilde yürütülüp yürütülmediği de önemlidir.
Maliklerin Karar Alma Süreci
Riskli yapının bulunduğu taşınmazda gerçekleştirilecek uygulamaya ilişkin kararlar, 6306 sayılı Kanun’da öngörülen özel karar alma usullerine tabidir.
Güncel düzenlemeler uyarınca riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilebilmektedir. Bununla birlikte çoğunluğun sağlanmış olması, alınan her kararın kendiliğinden hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.
Malik toplantılarında özellikle;
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması,
- Maliklerin gündem hakkında yeterli şekilde bilgilendirilmesi,
- Yüklenici tekliflerinin karşılaştırılabilir biçimde sunulması,
- Arsa paylarının doğru hesaplanması,
- Kararların açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde tutanağa bağlanması,
- Toplantıya katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin mevzuata uygun gerçekleştirilmesi
gerekir.
Usulsüz çağrı, eksik bilgilendirme veya içeriği belirsiz karar tutanakları, ilerleyen aşamalarda kararların geçerliliğine ilişkin uyuşmazlıklara neden olabilir.
Karara Katılmayan Maliklerin Durumu
6306 sayılı Kanun, gerekli çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları bakımından özel bir prosedür öngörmektedir.
Karara katılmayan maliklere alınan kararın ve kabul edilen teklifin usulüne uygun biçimde bildirilmesi gerekir. Mevzuatta öngörülen süre içinde kararı kabul etmeyen maliklerin arsa payları, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara yönelik satış sürecine konu olabilir.
Bu süreç mülkiyet hakkına doğrudan etki ettiğinden;
- Bildirimlerin doğru kişilere ve mevzuata uygun şekilde yapılması,
- Kanuni sürelere uyulması,
- Değerleme işleminin gerçeğe uygun olması,
- Satış prosedürünün Kanun ve Yönetmelik hükümlerine uygun yürütülmesi
özellikle önem taşımaktadır.
Çoğunluk kararına katılmayan bir malikin payının doğrudan ve kendiliğinden kaybedilmesi söz konusu değildir. Kanunda öngörülen bildirim, değerleme ve satış aşamalarının tamamlanması gerekir.
Yüklenici Seçiminde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kentsel dönüşüm projelerinde en önemli kararlardan biri yüklenici seçimidir. Teklifin yalnızca maliklere bırakılacak bağımsız bölüm sayısı veya maliklerden talep edilen ilave ödeme üzerinden değerlendirilmesi önemli riskler doğurabilir.
Yüklenici seçiminden önce en azından;
- Şirketin ticaret sicili ve ortaklık yapısı,
- Mali yeterliliği ve devam eden projeleri,
- Tamamladığı işlere ilişkin referansları,
- Vergi ve sosyal güvenlik yükümlülükleri,
- Hakkındaki dava, icra ve konkordato süreçleri,
- Teknik kadrosu ve organizasyon kapasitesi,
- Projeyi finanse edebilme gücü
incelenmelidir.
Ekonomik açıdan en yüksek teklifi veren yüklenici, projenin güvenli biçimde tamamlanması bakımından her zaman en uygun seçenek olmayabilir.
İnşaat Sözleşmesinin Önemi
Yüklenici ile imzalanacak kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, dönüşüm sürecinin temel hukuki belgesidir.
Sözleşmenin yalnızca genel hükümler içeren standart bir metinden oluşması yeterli değildir. Her bina, malik sayısı, arsa payları, imar koşulları, finansman modeli ve bağımsız bölümlerin özellikleri bakımından farklıdır. Bu nedenle sözleşmenin projeye özel hazırlanması gerekir.
Sözleşmede özellikle aşağıdaki konular açıkça düzenlenmelidir:
- Maliklere ve yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümler,
- Bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü ve nitelikleri,
- Teknik şartname ve kullanılacak malzemeler,
- Ruhsat alma ve inşaata başlama süreleri,
- İnşaatın tamamlanma ve teslim tarihi,
- Gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar,
- Kira ve taşınma yardımlarının kapsamı,
- Tapu devrinin şartları ve aşamaları,
- Yüklenicinin projeyi üçüncü kişilere devretme koşulları,
- Eksik ve ayıplı işlerden doğan sorumluluk,
- Yapı kullanma izin belgesinin alınması,
- Sözleşmenin feshi ve tasfiyesinin sonuçları,
- Uyuşmazlıkların çözüm yöntemi.
Belirsiz veya yüklenici lehine tek taraflı hükümler, maliklerin inşaat devam ederken etkili bir hukuki korumadan yararlanmasını güçleştirebilir.
Teminatlar ve Maliklerin Korunması
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde yalnızca yüklenicinin işi belirli bir tarihte tamamlayacağını taahhüt etmesi yeterli güvence sağlamaz. Yüklenicinin mali güçlük yaşaması veya inşaatı tamamlayamaması ihtimaline karşı uygulanabilir teminat mekanizmalarının oluşturulması gerekir.
Projenin özelliklerine göre;
- Banka teminat mektubu,
- İpotek,
- Kefalet,
- Performans teminatı,
- Aşamalı arsa payı devri,
- İnşaatın ilerleme seviyesine bağlı tapu devri,
- Gecikme ve eksik ifaya ilişkin cezai şart,
- Yüklenicinin tasarruf yetkisini sınırlandıran sözleşme hükümleri
değerlendirilebilir.
Özellikle arsa paylarının henüz inşaatın başlangıcında koşulsuz biçimde yükleniciye devredilmesi, maliklerin ilerleyen aşamalardaki hukuki ve fiilî güvencelerini önemli ölçüde azaltabilir.
Teknik Şartname ve Proje Belgeleri
Teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olmalıdır. Kullanılacak malzemelerin yalnızca “birinci sınıf” veya “yüksek kalite” şeklinde tanımlanması uygulamada yeterli değildir.
Malzemenin markası, modeli, teknik standardı veya asgari kalite seviyesi mümkün olduğunca açıkça belirtilmelidir. Mimari proje, bağımsız bölüm listesi, paylaşım şeması ve teslim özellikleri de sözleşme ekinde yer almalıdır.
Projede sonradan değişiklik yapılabilecek durumlar, değişiklik yetkisinin sınırları ve maliklerin onayının aranacağı haller ayrıca düzenlenmelidir.
Tapu Devri, Vekâletnameler ve Resmî İşlemler
Dönüşüm sürecinde tapu, noter, belediye, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve diğer idari merciler nezdinde çeşitli işlemler yürütülür.
Malikler tarafından yükleniciye veya üçüncü kişilere verilecek vekâletnamelerin kapsamı dikkatle belirlenmelidir. Genel ve sınırsız yetkiler içeren vekâletnameler yerine, yalnızca projenin gerektirdiği işlemlerle sınırlı ve gerektiğinde süreli yetkilendirmeler tercih edilmelidir.
Tapu devri, ipotek tesisi, satış vaadi, kat irtifakı kurulması ve bağımsız bölüm tescili gibi işlemler doğrudan mülkiyet hakkını etkilediğinden, belgelerin hukuki sonuçları imza öncesinde değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşümde Uyuşmazlıklar
Kentsel dönüşüm projelerinde uyuşmazlıklar çoğunlukla;
- Malikler arasında karar alınamaması,
- Arsa paylarının hatalı belirlenmiş olması,
- Yüklenicinin işe başlamaması veya işi geciktirmesi,
- Kira ödemelerinin yapılmaması,
- Projeye aykırı imalat gerçekleştirilmesi,
- Eksik veya ayıplı teslim,
- Tapu devri ve teminatların kullanılması,
- Sözleşmenin feshi
konularında ortaya çıkmaktadır.
Uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra dava, arabuluculuk veya diğer hukuki yollara başvurulması mümkün olmakla birlikte; en etkili koruma çoğu zaman sürecin başında açık kararlar alınması, yüklenicinin hukuki ve mali yeterliliğinin araştırılması ve dengeli bir sözleşme hazırlanmasıdır.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, maliklerin mülkiyet hakkını ve önemli ekonomik değerlerini doğrudan etkileyen uzun soluklu bir süreçtir. Sürecin güvenli biçimde tamamlanması; doğru yüklenicinin seçilmesine, malik kararlarının mevzuata uygun alınmasına, sözleşme hükümlerinin açık ve dengeli olmasına ve etkili teminatların kurulmasına bağlıdır.
Her proje; taşınmazın hukuki durumu, malik yapısı, imar koşulları ve seçilen finansman modeli bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle riskli yapı tespitinden yeni bağımsız bölümlerin teslimine kadar uzanan süreçte hukuki ve teknik incelemelerin eş zamanlı yürütülmesi, sonradan ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut bir olay bakımından hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımamaktadır.